Kako začeti z vlaganjem v nepremičnine: Vaš prvi vodnik za nakup za oddajo

Vaša prva naložba v nepremičnino ni nujno, da je velika. Samo obstajati mora.

Potem ko sem pomagal več kot 2000 vlagateljem kupiti njihove prve nepremičnine, sem se naučil nekaj presenetljivega: najpomembnejša ovira ni denar, poznavanje trga ali iskanje prave ponudbe. Gre za vrzel med tem, da veste, kaj bi morali storiti, in tem, da to dejansko storite.

Večina novih vlagateljev se znajde v analitični paralizi. Preberejo vsak članek in si ogledajo vsak videoposnetek na YouTubu, a vseeno ne morejo narediti koraka naprej. Zakaj? Ker čakajo na popolno priložnost, ki izpolnjuje vsa pričakovanja.

Resnica je naslednja: za začetnike ni popolnih priložnosti.

Strategija mostu zaupanja

Opazoval sem na stotine uspešnih vlagateljev, ki so sledili istemu vzorcu. Začnejo blizu doma, tudi če številke niso spektakularne.

Vzemimo za primer Sarah, eno od naših strank iz Londona. Vedela je, da Birmingham ponuja boljše donose od najemnin – 7 % v primerjavi s 3 % v njenem območju. Vendar je svojo prvo nepremičnino raje kupila v Readingu. Zakaj? Tja se je lahko pripeljala v 45 minutah. Poznala je železniško progo. Njena univerzitetna prijateljica je živela v bližini.

Nepremičnina v Readingu je prinesla skromnih 4.5 %. Ni bilo neverjetno, je pa solidno. Še pomembneje pa je, da je Sarah naučila, da naložbe v nepremičnine dejansko delujejo. Najemniki so pravočasno plačevali najemnino. Nepremičnina ni propadla. Ni ji bilo treba vsak mesec obiskovati nepremičnine.

Šest mesecev pozneje je kupila nepremičnino v Birminghamu. Nato v Liverpoolu. Zdaj ima v lasti osem nepremičnin na severu in brez pomisleka lovi najboljše donose.

Tista prva nepremičnina v Readingu je bila njen most samozavesti.

Začnite s svojo cono udobja

Če se težko odločite za ta korak, poiščite most samozavesti. Poiščite kraj, kjer boste imeli dovolj psihološkega udobja za ukrepanje.

Morda je to kraj, kjer ste študirali. Morda je to mesto, do katerega se lahko z vlakom pripeljete v dveh urah. Morda je to preprosto najbližji kraj z dobrimi donosi od najemnin.

Ključ ni v tem, da najdeš optimalno lokacijo. Ključ je v tem, da najdeš mesto, kjer si dovolj samozavesten, da začneš.

Tukaj je nekaj praktičnih izhodišč:

Univerzitetna mesta pogosto delujejo dobro. Območje že poznate. Povpraševanje po študentskih najemninah je predvidljivo. Številke so običajno smiselne.

Lastnosti pasu za potnike je lahko koristno, če ste na jugu. Da, donosi so nižji, vendar razumete trg. Veste, katera območja so v vzponu.

Regionalna mesta z dobrimi prometnimi povezavami do vašega domačega sedeža. Manchester, Birmingham in Leeds – vsi dostopni z vlakom – ponujajo boljše donose kot večina južnih lokacij.

Zakaj je "dovolj dobro" dovolj dobro

Ni nujno, da je vaša prva nepremičnina vaša najboljša. Naučiti vas mora, da naložbe v nepremičnine delujejo v praksi, ne le v preglednicah.

To sem se naučil tudi sam. Moj prvi nakup nepremičnine za oddajo je bil v mojem domačem kraju – vsekakor ni bila najboljša finančna izbira. Donosnost najemnine je bila 5.2 %, medtem ko bi drugje lahko dosegel 8 %. Vendar sem razumel lokalni trg. Vedel sem, katere ulice so priljubljene med najemniki.

Ta nepremičnina je tri leta stabilno poslovala. Še pomembneje pa je, da mi je dala samozavest za širitev. Nepremičnina številka dve je bila v povsem drugem mestu. Pri nepremičnini številka pet sem kupoval izključno na podlagi številk, lokacija ni bila pomembna.

Preverjanje realnosti, ki ga potrebuje večina vlagateljev

Naložbe v nepremičnine nagrajujejo dejanja bolj kot popolnost. Vsak mesec, ki ga porabite za iskanje popolne ponudbe, je mesec dohodka od najemnin, ki ga ne zaslužite.

Podatki to potrjujejo. Po podatkih Rightmove se je povprečna cena hiše v zadnjih 4.5 letih zvišala za 20 % letno. Tudi »povprečna« prva naložba verjetno preseže denar na varčevalnem računu.

Razmislite o tem: nepremičnina v vrednosti 200,000 funtov s 5-odstotnim donosom od najemnine ustvari 10,000 funtov letnega dohodka. Če cene rastejo po zgodovinskih povprečjih, bi lahko ista nepremičnina po dveh letih vredna 220,000 funtov. Skupni donos: 29,000 funtov plus tekoči dohodek od najemnin.

Primerjajte to z 200,000 funti, ki prinašajo 1.5-odstotni donos na varčevalnem računu. Skupni donos po dveh letih: 6,000 funtov.

Povprečna naložba v nepremičnine še vedno zmaga brez dvoma.

Trije koraki za začetek še danes

1. Izberi si cono udobja. Izberite mesto, kjer ste prepričani, da boste investirali, tudi če številke niso popolne.
2. Določite rok. Dajte si 90 dni časa za dokončanje prvega nakupa. Paraliza analitike uspeva na odprtih časovnih okvirih.
3. Sprejmi "dovolj dobro". Vaša prva nepremičnina mora imeti le pozitiven denarni tok in biti na razumni lokaciji. Vse ostalo je bonus.

Sestavljeni učinek začetka

Ko kupite prvo nepremičnino, se zgodi naslednje: vse ostalo postane lažje.

Razumete, kako hipoteke delujejo v praksi. Veste, kaj počnejo upravitelji nepremičnin. Ukvarjali ste se že s poizvedbami najemnikov in zahtevami za vzdrževanje.

Najpomembneje pa je, da spoznate, da naložba v nepremičnine ni tako zapletena, kot se zdi na prvi pogled. Gre le za nakup hiše in njeno oddajanje v najem.

To zaupanje odpira vrata. Nenadoma se nakupovanje v neznanih mestih ne zdi več tako enostaven korak. Začnete se osredotočati na številke namesto na bližino. Začnete graditi pravi portfelj.

Nehajte čakati na popolnost

Trg nepremičnin ne čaka na popoln čas. Obrestne mere se spreminjajo. Cene se gibljejo. »Popolna« priložnost, ki jo analizirate danes, morda čez šest mesecev ne bo več obstajala.

Vaša prva naložbena nepremičnina je kot učenje vožnje. Ne začnete na avtocesti – začnete na praznem parkirišču. Ampak začnete.

Izberite si kraj, kjer se počutite udobno. Izračunajte. Če delujejo, nadaljujte. Ne dovolite, da vas popolna strategija sploh ustavi pri začetku.

Most do uspeha pri nepremičninah ni zgrajen na popolnih poslih. Zgrajen je na ukrepanje.