Nekilnojamojo turto patikrinimas investuojant užsienyje: kaip apsisaugoti nuo nuosavybės teisių sukčiavimo ir finansavimo spąstų

Kruopštumas yra skirtumas tarp sėkmingos investicijos ir visiškos katastrofos. Svarbu ne paranoja, o profesionalumas.

Tačiau dauguma pirkėjų atlieka deramą patikrinimą netinkamai. Jie sutelkia dėmesį į patį turtą – jo būklę, vietą, kainą – ir praleidžia dvi esmines rizikas, kurios gali visiškai sunaikinti investiciją: nuosavybės teisės sukčiavimą ir finansavimo problemas.

Šioms rizikoms neskiriama pakankamai dėmesio, nes jos atrodo mažai tikėtinos arba techniškos. Tada jos įvyksta ir investuotojai praranda viską. Jei rimtai ketinate pirkti nekilnojamąjį turtą Europoje, turite suprasti, kaip apsisaugoti.

Sukčiavimas nuosavybės teise: kaip investuotojai praranda jau įsigytą turtą

Sukčiavimas dėl nuosavybės teisių yra retas, bet kai jis nutinka, tai katastrofiška. Jūs nusiperkate nekilnojamąjį turtą, sumokate visą kainą ir sutvarkote visus teisinius dokumentus. Tada sužinote, kad asmuo, kuris jums jį pardavė, iš tikrųjų jo neturėjo. Arba turtas yra įkeistas ir jam taikomos pretenzijos, kurios buvo paslėptos pardavimo metu.

Dabar esate teisinėje kovoje ir galite prarasti visą savo investiciją. Sukčius dingo su jūsų pinigais.

Tai nėra teorinis klausimas. Nekilnojamojo turto sukčiavimas, susijęs su tapatybės vagyste ir nuosavybės teisės manipuliavimu, Europos pirkėjams kainuoja milijonus. Nusikaltėliai yra įmantrūs ir specialiai taikosi į užsienio nekilnojamojo turto investicijas, nes užsienio pirkėjus lengviau apgauti.

Kaip iš tikrųjų veikia nuosavybės teisių sukčiavimas

Yra du pagrindiniai nuosavybės teisių sukčiavimo tipai, nuo kurių turite apsisaugoti.

Tapatybės vagystė ir apgaulingas pardavimas

Nusikaltėlis pavagia nekilnojamojo turto savininko tapatybę ir, naudodamas suklastotus dokumentus, parduoda turtą be tikrojo savininko žinios. Kol kas nors supranta, kas nutiko, pinigai jau būna išplėšti, o jūs kovojate su tikruoju savininku dėl nuosavybės.

Tai ypač taikoma užsienio pirkėjams, nes sandoris vyksta nuotoliniu būdu, todėl lengviau naudoti padirbtus dokumentus ir skubotus procesus.

Paslėpti įkeitimai ir pretenzijos

Jūs perkate nekilnojamąjį turtą, kuris atrodo tvarkingas, tačiau yra paslėptų teismo sprendimų, mokesčių areštų ar kitų pretenzijų. Po pirkimo šie reikalavimai iškyla į paviršių ir tampa jūsų problema. Pardavėjas žinojo apie „m“, bet nuosavybės teisės paieškos metu jų nepastebėta.

Profesinė nuosavybės teisių sukčiavimo prevencijos sistema

Apsauga nuo nuosavybės teisių sukčiavimo reikalauja kelių gynybos lygių. Profesionalūs investuotojai niekada nepasikliauja tik viena apsaugos priemone.

Išsami nuosavybės teisių paieška, atliekama kvalifikuoto teisininko

Tai nederybų objektas. Prieš jums užbaigiant bet kokį nekilnojamojo turto pirkimą, kvalifikuotas nekilnojamojo turto teisininkas privalo atlikti išsamią viešųjų įrašų paiešką, kad įsitikintų, jog pardavėjas yra teisėtas savininkas. Jie patikrina, ar nėra jokių areštų, teismo sprendimų ar pretenzijų dėl turto ir ar nėra jokių nuosavybės teisės apribojimų ar suvaržymų. Jie taip pat patvirtina, kad turto ribos ir aprašymas yra tikslūs.

Tai ne greitas duomenų bazės patikrinimas. Tai išsamus tyrimas, kuris sudėtingiems objektams gali užtrukti kelias savaites. Jei jūsų advokatas skubina šį procesą, jūs nesate tinkamai apsaugoti.

Pirkimo nuosavybės draudimas

Net ir kruopščiai ieškant nuosavybės teisės, problemų galima nepastebėti. Štai čia ir praverčia nuosavybės teisės draudimas.

Nuosavybės teisės draudimas apsaugo jus nuo finansinių nuostolių, jei po įsigijimo aptinkamas nuosavybės teisės defektas. Tai apima problemas, kurios nebuvo aptiktos atliekant paiešką – paslėptus įkeitimus, padirbtus dokumentus, klaidas viešuosiuose įrašuose.

Tarptautinėse nekilnojamojo turto investicijose nuosavybės draudimas yra būtinas. Jo kaina yra gana maža (paprastai 0.5–1 % pirkimo kainos), palyginti su rizika prarasti visą investiciją.

Griežtas tapatybės patvirtinimas

Siekiant užkirsti kelią tapatybės vagystei, profesionaliems nekilnojamojo turto sandoriams dabar naudojami griežti tapatybės patvirtinimo protokolai. Tai apima vyriausybės išduoto asmens tapatybės dokumento su nuotrauka reikalavimą, pažangių skaitmeninio patvirtinimo paslaugų naudojimą ir, didelės rizikos sandoriams, internetinio notaro patvirtinimo su biometriniu patvirtinimu ir įrašytais seansais reikalavimą. Daugiafaktorinis autentifikavimas dokumentų pasirašymui suteikia dar vieną saugumo lygmenį.

Jei perkate nekilnojamąjį turtą Europoje ir procesas neapima griežto tapatybės patvirtinimo, tai yra įspėjamasis ženklas. Teisėtuose sandoriuose šios apsaugos priemonės dabar įtraukiamos kaip standartinė priemonė.

Naudokitės nekilnojamojo turto įspėjimo paslaugomis

Kai kurie nacionaliniai žemės registrai siūlo aktyvios apsaugos paslaugas. Pavyzdžiui, JK HM žemės registras teikia nekilnojamojo turto įspėjimų paslaugą su nemokamais pranešimais, kai jūsų nuosavybėje vyksta tam tikra veikla (naujos hipotekos paraiškos, nuosavybės pasikeitimai). Jie taip pat siūlo LL formos apribojimą, kuris neleidžia parduoti ar įkeisti turto be turto valdytojo pažymos, patvirtinančios tapatybės patvirtinimą.

Šios paslaugos greitai įspėja jus apie nesąžiningą veiklą, kol dar nepadaryta didelė žala. Patikrinkite, ar panašios paslaugos teikiamos šalyje, kurioje investuojate.

Ką daryti, jei jums siūlomas „greitas“ arba „paprastas“ procesas

Nedelsdami įtarkite visus, kurie siūlo praleisti arba paspartinti nuosavybės teisės patvirtinimo procesą. Tokios frazės kaip „galime tai padaryti pagreitintai“ arba „šiam turtui jums nereikia visiško nuosavybės teisės draudimo“ yra įspėjamosios.

Nusikaltėliai skubina aukas, kad tinkamai atlikus deramą patikrinimą būtų galima atskleisti sukčiavimą. Teisėtam sandoriui atlikti reikia laiko, nes patvirtinimo veiksmai yra kruopštūs.

Jei daromas spaudimas greitai užbaigti procesą, sulėtinkite tempą ir reikalaukite išsamaus patikrinimo. Tikras pardavėjas neprieštaraus tinkamam patikrinimui.

Finansavimo spąstai: kaip prastas pasiruošimas kainuoja tūkstančius

Užsienio nekilnojamojo turto investicijų finansavimo gavimas yra sudėtingesnis nei pirkimas šalies viduje. Įtakojami skirtingi skolinimo standartai, užsienio pajamų reikalavimai ir valiutos rizika.

Daugelis investuotojų susitelkia ties tinkamo nekilnojamojo turto paieška, o vėliau supranta, kad negali gauti finansavimo priimtinomis sąlygomis, arba gauna finansavimą, tačiau esant tokioms didelėms palūkanų normoms, investicija nebeturi prasmės.

Prastas finansinis pasiruošimas gali sužlugdyti sandorį paskutinę akimirką arba apkrauti jus neįperkamomis skolomis.

Tarptautinio nekilnojamojo turto finansavimo realybė

Štai ko dauguma investuotojų nesuvokia: bankai tarptautines nekilnojamojo turto paskolas laiko didesnės rizikos paskolomis. Tai reiškia didesnes palūkanų normas nei vietinės hipotekos, didesnius pradinio įnašo reikalavimus (dažnai 30–40 %, o ne 10–20 %), griežtesnį pajamų tikrinimą ir papildomus reikalavimus pajamoms užsienio valiuta.

Jei tam nepasiruošę, arba nepavyks gauti finansavimo, arba sutiksite su sąlygomis, dėl kurių jūsų investicija taps nuostolinga.

Kaip užsitikrinti palankų finansavimą

Profesionalūs investuotojai strategiškai žiūri į finansavimą, rengdami savo argumentus ir demonstruodami investavimo kokybę skolintojams.

Atlikti griežtą finansinį deramą patikrinimą

Prieš kreipdamiesi į skolintojus, užsakykite išsamią finansinio turto patikrinimo ataskaitą. Tai apima patikrintus istorinius pinigų srautus ir pajamas, visų išlaidų analizę, numatomus būsimus rezultatus pagal skirtingus scenarijus ir turto gebėjimo aptarnauti skolas vertinimą, net jei palūkanų normos išaugtų.

Pateikdami tai skolintojams, jūs parodote jiems profesionalią, įrodymais pagrįstą analizę, kodėl turtas yra patikima investicija ir gali paremti hipoteką net ir stresinėmis sąlygomis.

Bankai daug labiau linkę pasiūlyti palankias sąlygas, kai parodysite tokį pasiruošimo ir profesionalumo lygį.

Gaukite nepriklausomą RICS vertinimą

Prieš patvirtindami hipoteką, skolintojai reikalauja nepriklausomo turto vertinimo. Jiems reikia įsitikinti, kad turtas yra vertas jūsų mokamos sumos – jie nenori skolinti 300 000 svarų sterlingų už turtą, kurio vertė 250 000 svarų sterlingų.

Užsakykite vertinimą iš „Anos“ RICS akredituotas matininkasTai suteikia bankui patikimą ir nešališką vertinimą, kurį atlieka tarptautinius standartus atitinkantis profesionalas.

Šis vertinimas taip pat apsaugo jus nuo per didelio įsiskolinimo. Jei RICS vertinimas yra gerokai mažesnis nei prašoma kaina, žinote, kad permokate.

Supraskite palūkanų normų scenarijus

Viena didžiausių finansavimo rizikų yra neplanavimas palūkanų normų pokyčių. Jei gaunate finansavimą su 3 % palūkanų norma, jūsų investicija yra prasminga už tokią kainą. Tada palūkanų normos pakyla iki 5 % ir staiga jūsų pinigų srautai tampa neigiami.

Prieš įsipareigodami finansuoti, sumodeliuokite, kas nutiks jūsų investicijų grąžai, jei palūkanų normos padidės 1 %, 2 % arba 3 %. Ar vis dar galite sau leisti mokėti įmokas? Ar investicija vis dar yra finansiškai prasminga?

Jei jūsų investicija veikia tik esant dabartinėms mažoms palūkanų normoms, prisiimate didelę riziką. Profesionalūs investuotojai užtikrina, kad jų projektai išliktų gyvybingi net ir padidėjus finansavimo išlaidoms.

Patikrinkite visą finansinę informaciją

Dalis finansavimo proceso apima išsamų visų finansinių duomenų – jūsų pajamų, turto ir nekilnojamojo turto finansinės veiklos – patikrinimą.

Tai apsaugo jus nuo hipotekos sukčiavimo, kai paskoloms gauti naudojama klaidinga informacija. Tačiau tai taip pat užtikrina, kad savo sprendimą grindžiate tiksliais duomenimis.

Jei pardavėjo finansiniai teiginiai apie turtą neatlaiko patikrinimo, tai sužinosite finansavimo proceso metu, dar prieš įsipareigodami pirkti.

Kodėl negalima skubėti ar praleisti deramo patikrinimo

Ir nuosavybės teisių sukčiavimo, ir finansavimo problemų galima išvengti. Sprendimai yra gerai žinomi: profesionali nuosavybės teisių paieška, nuosavybės teisių draudimas, patikimas tapatybės patvirtinimas, išsamus finansinis patikrinimas ir nepriklausomi vertinimai.

Problema ta, kad šie žingsniai užima laiko ir iš pradžių kainuoja pinigus. Daugelis pirkėjų bando sutaupyti laiko arba sumažinti išlaidas praleisdami veiksmus arba atlikdami minimalų deramą patikrinimą.

Čia ir įvyksta nelaimės.

Sutaupyti 2 000 svarų sterlingų nuosavybės draudimui atrodo protinga, kol nepastebite, kad jūsų turtas yra įkeistas 100 000 svarų sterlingų. Praleisti finansinį patikrinimą atrodo veiksminga, kol nepavyksta gauti finansavimo ir prarandate užstatą. Priimti silpną tapatybės patvirtinimą atrodo priimtina, kol nepaaiškėja, kad turtą įsigijote iš sukčiaus.

Profesionalus nekilnojamojo turto investavimo užsienyje standartas

Profesionalus tarptautinių nekilnojamojo turto investicijų patikrinimas apima išsamią nuosavybės teisių apsaugą, atliekant kvalifikuoto nekilnojamojo turto teisininko atliekamą išsamią nuosavybės teisių paiešką, nuosavybės teisių draudimą, padengiantį paslėptus defektus ir sukčiavimą, griežtus tapatybės patvirtinimo protokolus ir, jei įmanoma, nekilnojamojo turto įspėjimų bei apribojimų paslaugų naudojimą.

Finansavimui reikalingas išsamus finansinis turto patikrinimas, nepriklausomas RICS vertinimas, palūkanų normų scenarijų modeliavimas ir visos finansinės informacijos patikrinimas.

Tai yra bazinis, o ne aukščiausios klasės pasirinkimas. Jei investuojate didelį kapitalą į nekilnojamąjį turtą Europoje, tokio lygio kruopštumas yra tai, ko reikia sėkmei.

Teisingo ir neteisingo atlikimo kaina

Taip, tinkamas deramas patikrinimas kainuoja pinigus. Prieš užbaigdami pirkimą, išleisite kelis tūkstančius svarų sterlingų teisininkams, matininkams, nuosavybės draudimui ir finansinei analizei.

Palyginkite tai su neteisingo sprendimo kaina. Visos investicijos praradimas dėl nuosavybės teisių sukčiavimo gali reikšti 200 000 GBP ar daugiau nuostolių. Nesugebėjimas gauti finansavimo po sutarčių pasirašymo reiškia, kad prarasite savo užstatą ir teisines išlaidas. Prastų finansavimo sąlygų sutikimas dėl nepasiruošimo reiškia, kad per visą paskolos laikotarpį sumokėsite dešimtis tūkstančių papildomų palūkanų. Paslėptų įkeitimų atskleidimas po įsigijimo reiškia teisines išlaidas ir galimą turto praradimą.

Matematika nėra sudėtinga. Deramas kruopštumas yra pigi apsauga nuo katastrofiškų nuostolių.

Dirbkite su profesionalais, kurie rimtai žiūri į deramą kruopštumą

Užsienio nekilnojamojo turto investicijų problema yra ne ta, kad nėra apsaugos sistemų – jos egzistuoja. Yra nuosavybės draudimas, profesionalūs vertinimai, teisinis patikrinimas ir griežtas tapatybės patvirtinimas.

Problema ta, kad daugelis investuotojų ir patarėjų praleidžia šiuos veiksmus arba atlieka juos paviršutiniškai. Jie skuba procesą, taupo pinigus, arba tiesiog nesupranta, ko iš tikrųjų reikalauja išsamus patikrinimas.

Jei rimtai ketinate pirkti nekilnojamąjį turtą Europoje, bendradarbiaukite su specialistais, kurie supranta, kad deramas patikrinimas nėra neprivalomas. Jums reikia patarėjų, kurie reikalauja tinkamos nuosavybės teisių paieškos, išsamios finansinės analizės ir griežto tapatybės patvirtinimo, net jei tai sulėtina sandorį.