庭を増やして住宅ローンを減らす：ポーランドで18万5千ユーロ以下の新築住宅と土地
ポーランド全土の好立地にある新築住宅や建築用地のオファーを数百件調査しました。数字は明白です。快適なエリアの土地を購入し、18万5000ユーロ以下でモダンで省エネな家を建てることができます。これは土地込みの総額です。
では、その考えを他の場所で支払う金額と並べて考えてみましょう。 英国2025年9月時点の平均住宅価格は約27万2000ポンド（約31万445ユーロ）でした。通勤可能な新しい物件をお探しなら、 オックスフォード, ケンブリッジまたは ハロッズ・ロンドン店だが、その数字はじわじわと上がるのではなく、むしろ急上昇する。ドイツでは、2025年末の新築住宅の平均価格は1平方メートルあたり約5,570ユーロで、これは85平方メートル、3ベッドルームの控えめな戸建て住宅の価格が約475,450ユーロになることを意味する。スウェーデンも低くはなく、平均的な戸建て住宅の価格は約4.05万スウェーデンクローナ、つまり約363,580ユーロである。
そのため、西ヨーロッパと北ヨーロッパの多くの地域では、シンプルな一戸建て住宅は、土地付きの新築住宅の2～3倍の費用がかかります。 ポーランド当然の疑問は、「落とし穴はどこにあるのだろう？」ということでしょう。実際のプロジェクトを一つ一つ見ていき、実際の数字がどうなっているのか見ていきましょう。
まず：はい、この価格には土地が含まれています
予算を185,000ユーロ程度に抑えたいなら、地図を指差して「ワルシャワ！」と書いて奇跡を期待する。ポーランドの建築用地にはシンプルなルールがある。ワルシャワ、 クラクフ, グダニスク, Wroclaw , ポズナン ― 財布が痛むほどです。これらの都市の周辺地域は物価が高いですが、長期的な可能性は十分にあります。人口動態は力強く、雇用も豊富で、需要が急激に落ち込む可能性は低いでしょう。
一方、大きな町まで車で45分以上かかる田舎の地域もあります。こうした地域では、 15,000ユーロくらいの土地はまだ見つかる紙の上では素晴らしいように聞こえるが、3度目の冬を迎えると、まともなパンを買うためだけに往復90分もかかることになる。安いのは確かだが、便利だとは言い切れない。
このケーススタディでは、妥当な価格、実際の開発の可能性、適切な都市への適切なアクセスという中間点を目指しました。
二都市間の陰謀
私たちの例の区画は、 ツァルネ・ブロトトルンとビドゴシュチュという2つの都市の間にほぼぴったりと挟まれています。 車で約20分でトルンの中心地に到着します。30分ほど走るとビドゴシュチュに着きます。
森の隣に住みながら、どの都市のコーヒーが美味しいか議論できるような場所です。
走る ヴィスワ川沿いの歴史的な街、ヴィスワ川沿いの街は、ユネスコ世界遺産に登録されたゴシック様式の旧市街と、地元の人々がこよなく愛するジンジャーブレッドで有名です。約19万3000人が暮らしています。中心部は密集した美しい街並みで、学校、大学、商店、病院など、必要なものはすべて揃い、道路も整備されています。毎晩自炊する必要がないほどのレストランも数多くあります。
ビドゴシュチ 人口約32万4千人のブィドゴシュチュは、この地域の中心都市として、より大きな役割を果たしています。絵のように美しいミルアイランド、ブィドゴシュチュ運河、そして様々な文化施設を有しています。さらに重要なのは、ブィドゴシュチュがクヤヴィ＝ポモージェ地方の経済、学術、交通の中心地であるということです。この2つの都市の間には、仕事、サービス、大学、空港など、生活をスムーズにするあらゆるものが揃っています。
プロットそのもの
ツァルネ・ブロトで私たちが選んだ区画は、幹線道路に隣接する斜面の、不格好なくさび形の土地ではありません。1,294平方メートルの広さで、シンプルな長方形の形をしており、地形は平坦です。近くに森があるので、車を使わずに犬の散歩をすることができます。アクセスは舗装道路で、電気と水道は区画のすぐ端に通っています。怒った牛の群れが放牧されている牧場を半キロも横切る必要はありません。
提示価格は145,000ズウォティ1平方メートルあたり112.06ズウォティです。これが目玉の数字です。しかし、 ヴァルソ・インベスト 少なくとも15%の値下げは現実的で、そうなると土地価格は約123,250ズウォティ（約12万3,250ズウォティ）になります。国境付近のサービスエリアと2つの都市へのアクセスが容易な、立地の良い広々とした土地としては、これは宝くじのような価格ではなく、非常にお買い得です。
Varso Investが提供するサービス
限定物件ポートフォリオへのアクセス
厳選された多様な不動産機会へのアクセス。非公開物件など、一般にはあまり公開されていない物件も含まれています。住宅、商業施設、複合用途住宅など、お客様の目標や予算に合わせて最適なオプションをご提供いたします。ハンズフリーのポートフォリオ作成
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不動産ポートフォリオの拡大に合わせて、継続的なガイダンス、市場動向の洞察、そして定期的な最新情報をお届けします。市場の変化やお客様の優先事項の変化に合わせて、ご質問にお答えし、戦略を調整いたします。
モダンで環境に優しい家を建てる
土地は手に入れた。次は畑を家に変えていく段階だ。ポーランドでは、平均的な一戸建て住宅は、最初の掘削から最終的な引き渡しまで約4年かかる。週末にフォーラムを作ったり、屋根のトラスをめぐって議論したりするのが好きなら、4年でも十分だろう。しかし、定年退職前に実際にその場所に住みたいと考えているなら、それほど魅力的ではないだろう。
待ち時間を短縮し、高品質を維持するために、私たちはWirex Constructionのモジュラーハウスを選択しました。 このモデルはWirex Basicと呼ばれています。82平方メートルの内部スペースを備えており、うまく設計すればカップルや小さな家族でも十分です。 廊下で寝る必要もありません。コンパクトで実用的なデザインで、適切な間取りと、暖かい季節には広々としたテラスを備えています。優れた断熱性と最新のシステムにより、ランニングコストは低く抑えられています。
Wirexの拡張パッケージは、8%のVAT込みで516,000ズウォティです。これは単なる壁と屋根だけではありません。 価格には、お客様のニーズに合わせた住宅設計、適切な基礎スラブ、薄層レンダリング仕上げで電気配線可能なプレハブ外壁、そして遮音用のミネラルウール入りフェルマセル石膏ボードを使用した内壁が含まれます。天井構造は木製フレームに石膏ボードを張り、42cm厚のSteico Zell吹付断熱材を充填しています。屋根には、雨樋システムを備えた金属板が取り付けられます。
住宅内部のパッケージには、完全な電気、水道、下水道設備、熱回収（回復）機能付き機械換気、床暖房付きヒートポンプによる暖房が含まれています。 床にはCemFloorスクリードを使用し、最終仕上げに向けて強固で水平な基礎を築きます。高品質な外窓とドアが外構を完成させます。この段階で、断熱性と省エネ性に優れた箱型の家が完成し、いよいよ実際の住宅へと生まれ変わります。
まだやらなければならないことと支払うべきもの
潤沢なパッケージがあっても、投資家が資金を投入しなければならない作業はあります。このプロジェクトでは、追加作業に少なくとも45,000ズウォティ（約45,000ポーランドズウォティ）かかると見積もっています。これには、建設マネージャーの雇用、必要に応じて基礎スラブ下の土壌の交換、壁や天井の漆喰塗りと充填、トイレや洗面台などの白い衛生用品の設置、敷地境界から住宅までの水道、下水道、電気の引き込み、そしてエネルギー性能証明書の作成が含まれます。これらはどれも華やかではありませんが、これらがなければ建物は完成しません。
それから、土地そのものも重要です。泥だらけの土地で暮らすのが好きでない限り、フェンス、基本的な土木工事、そして歩道と小さな私道のための舗装が必要です。ここでは最低3万ズウォティ（約30,000ポーランドズウォティ）を想定しています。これでシンプルながらも整頓された屋外スペースが手に入ります。噴水やパッティンググリーンはありません。時間をかけて改良していく、ごく普通の庭です。
家の中では、いわゆる「ターンキー」仕上げこそが、個人の好みが真に反映される部分です。床、バスルーム、キッチンは、放っておくと驚くほどの速さで費用がかさみます。今回のケースでは、金メッキのタイルではなく、普通の素材を使い、ベーシックながらも十分な水準の仕上げを約105,000ズウォティで実現するのが現実的です。念のため、後述の費用内訳では仕上げ費用を80,000ズウォティと想定しています。つまり、慎重に選択し、お得な物件を探し、冷蔵庫よりも高価なデザイナーズ水栓は避ける必要があるということです。
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数字をまとめる
全部合計してみましょう。交渉した土地の価格はおよそ 123,250PLN。 Wirexのモジュラーハウスは拡張パッケージで、 516,000PLN。 投資家側の追加作業（建設管理者、土壌の交換、左官工事、接続、エネルギー証明書など）は、 45,000PLN。 内装仕上げに関しては、 80,000ズウォティ、 これは賢明で予算に配慮したアプローチを前提としています。庭とその周辺、フェンス、土塁、基本的な舗装などは、 20,000PLN。
合計金額は784,250ズウォティです。通常の為替レートであれば、185,000ユーロ以内、もしくはそれに非常に近い金額になります。
その金額で、二つの都市に挟まれた1,294㎡の土地、82㎡のモダンで環境に優しい住宅、ランニングコストが低く、基本的な内装、そして清潔で使いやすい庭付きのフェンスで囲まれた敷地を手に入れることができます。宮殿ではありませんが、パンフレットに載っているような幻想ではなく、実際に住める新しい家です。
これはあなたにとって現実的でしょうか?
このケーススタディは、ポーランドで18万5000ユーロ以下の新築住宅と土地を購入することは、単なるマーケティングのトリックではないことを示しています。重要なのは、明確な選択をすることです。ワルシャワ中心部から10分という距離ではありません。標準装備として大理石の床が付くわけでもありません。しかし、生涯にわたって巨額の住宅ローンに縛られることもありません。
それでも、しっかりと計画を立てる必要があります。弁護士費用、公証人費用、地方税、許可取得費用など、すべてを考慮する必要があります。ユーロ、ポンド、スウェーデンクローナで収入を得ている場合は、為替レートも考慮する必要があります。これらはどれも刺激的なものではありません。しかし、計画の一部です。
重要な免責事項
ここに掲載されている数字はすべて、現在のオファーと現実的な仮定に基づいた推定値です。購入または建設を決定する前に、ポーランドの独立した専門家に相談し、ご自身のケースに応じた詳細な費用見積もりを取得してください。現地の規則、建築許可、税金に関する質問もご確認ください。公証人手数料やその他の取引費用も忘れずに含めてください。
英国、ドイツ、スウェーデン、あるいは同様の市場にお住まいで、マイホームを持つことが遠い夢になりつつあると感じているなら、このポーランドの例を見れば、別の道があることがわかります。庭を広く、住宅ローンを少なく、そして3回も返済する必要のない新しい家を手に入れることができるのです。
